Новости: Новый порядок оценки недвижимости на продажу или зачем нужна
22 марта 2013

Вступило в силу Постановление Кабинета Министров Украины от 26 октября 2011г №1103 (далее в тексте -
Постановление), которое определяет новый порядок оценки недвижимости на продажу, в том числе объектов
жилой недвижимости.
Теперь для продажи своей квартиры продавцу необходимо, помимо стандартного перечня документов,
заказать экспертную оценку, или другими словами, отчет о независимой оценке стоимости квартиры.

Согласно вышеуказанного Постановления, оценку недвижимости осуществляют оценщики и субъекты
оценочной деятельности, имеющие соответственно свидетельство оценщика или сертификат субъекта
оценочной деятельности.

Зачем нужна эта экспертная оценка? - спросит читатель.

Указанная в Постановлении оценочная стоимость должна использоваться для определения дохода от
продажи (мены) объекта недвижимости и, соответственно, для определения размера налога, уплачиваемого
с такого дохода.
Статья 172 Налогового Кодекса Украины говорит нам, что:
Налогообложению подлежит доход, полученный от продажи объекта недвижимости, исходя из цены,
указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта недвижимости,
рассчитанной уполномоченным на то органом.

Проблема в том, что такой уполномоченный орган оценки законодательно четко не определен.

С одной стороны, балансовую стоимость объекта недвижимости устанавливает Бюро Технической
Инвентаризации (БТИ).
С другой стороны, в большинстве случаев, эта балансовая стоимость далека от реальной рыночной
стоимости объекта недвижимости.
К тому же, Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную
деятельность в Украине» определены оценщики и субъекты оценочной деятельности, которые могут
проводить оценку имущества, в том числе оценку недвижимости.

Как правило, к услугам оценщиков ранее обращались при получении банковского кредита под залог
недвижимости или при продаже земельных участков. Для определения же цены договора при продаже, к
примеру, квартиры продавец и покупатель руководствовались сложенными между ними договоренностями,
а нотариусы отталкивались от балансовой стоимости, указанной в Вытяге БТИ (для определения
нижнего «порога» цены договора).

Со вступлением в силу Постановления КМУ №1103 от 26 октября 2011г, довольно четко устанавливается
механизм определения оценочной стоимости недвижимости: в частности, определение оценочной стоимости
жилой и коммерческой недвижимости осуществляется субъектами оценочной деятельности, которые
отвечают требованиям Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную
оценочную деятельность в Украине».

Также Постановление содержит рекомендации относительно метода оценки объектов недвижимости. В
частности, объекты жилой недвижимости должны оцениваться с учетом информации о продаже подобных
объектов недвижимости, продаваемых в последние полгода до даты проведения оценки.

Из вышесказанного можем сделать вывод, что для определения размера налога и других обязательных
платежей (взнос в пенсионный фонд и госпошлину), уплачиваемых при купле-продаже недвижимости,
следует отталкиваться от оценочной стоимости объекта недвижимости согласно экспертной независимой
оценки.

 
  
г. Северодонецк, ул. Курчатова, 16      тел.:(06452) 54-54-1, 
т. 095-444-49-33, 050-157-97-10,